L’indivision sur un terrain agricole peut résulter d’un achat commun, d’une séparation, d’un héritage, d’une donation. Ce sont toujours des histoires de vie. Celle de ces trois frères qui achètent ensemble une parcelle, celle de ce couple marié sous régime communautaire qui se sépare, celle de ces enfants qui héritent de leur père à son décès… Et comme toutes les histoires de vie, parfois cela doit prendre fin. Mais comment ? Comment sortir d’une indivision sur un terrain à vocation agricole ? Comment vendre un terrain agricole ? Qui est prioritaire pour le rachat ?
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Qu’est-ce qu’un terrain agricole en indivision ?
Un terrain agricole en indivision est un terrain possédé par plusieurs personnes (appelées indivisaires) sans que la part de chacun sur le terrain ne soit physiquement délimitée. Les propriétaires dits coindivisaires sont collectivement propriétaires et le terrain est géré de façon collective. L’indivision sur un terrain agricole peut avoir plusieurs origines.
On rencontre cette situation dans les cas suivants :
Acquisition par des conjoints mariés sous le régime de la séparation (ou concubins ou pacsés).
Acquisition par des individus avec ou sans lien de parenté faite dans le but d’exploiter collectivement un terrain.
Quand deux époux mariés sans contrat (donc de façon automatique sous le régime de la communauté des biens) se séparent : tous les biens acquis pendant le mariage deviennent biens indivis
Cela est vrai pour la maison de famille, pour la voiture … et pour la terre. Chaque conjoint est propriétaire indivis de la moitié des biens.
L’indivision est le régime qui s’applique automatiquement sur un bien dès qu’il y a plusieurs héritiers.
Contactez nos équipes d’experts pour évaluer votre situation et vous apporter des conseils personnalisés.
Vendre un terrain agricole en indivision
La vente d’une terre agricole en indivision obéit à des règles spécifiques notamment en ce qui concerne le droit de préemption. Le droit de préemption permet à certains acteurs ou individus d’acquérir en priorité un bien mis en vente.
La vente d’une terre agricole en indivision entraîne des droits de préemption au titre du statut du terrain (agricole donc) et au titre du régime de l’indivision.
Le droit de préemption de la Safer
La Safer est la Société d’aménagement foncier et d’établissement rural. Elle veille notamment au maintien des terres exploitées pour l’agriculture en limitant les conversions vers d’autres types d’utilisation, comme la construction. C’est pourquoi la Safer dispose d’un droit de préemption prioritaire sur tout autre acteur. C’est pourquoi elle est systématiquement informée des projets de vente par les notaires. Ou par vous si le contrat d’avant-vente (promesse ou compromis) a été conclu avec votre acquéreur sous seing-privé (c’est-à-dire sans intervention d’un notaire).
Notez bien que vendre un terrain agricole sans notification préalable à la Safer vous expose à un risque considérable. En effet, si cette démarche n’est pas effectuée, la Safer peut exiger l’annulation rétroactive de la vente.
La Safer a deux mois pour faire valoir son droit de préemption.
Il existe de nombreuses exceptions à la priorité donnée à la Safer. Et notamment celles tenant à la qualité de vos acquéreurs. Retenons donc que vos coindivisaires (mais aussi vos parents, alliés jusqu’au 4ème degré inclus) ont priorité sur la Safer.
Mais attention, à ne pas réaliser une vente à un proche parent à un prix manifestement sous-évalué. Car la Safer, pourrait alors exercer son droit de préemption au motif qu’il s’agit d’une donation déguisée.
Vous pouvez tout à fait vendre votre terrain agricole indivis avec un locataire avec lequel vous avez conclu un bail rural. Toutefois, vous devez respecter son droit de préemption. En effet, priorité est donnée à l’exploitant preneur en place pour se positionner en tant qu’acquéreur du terrain. Sous deux conditions : il doit avoir exercé comme agriculteur professionnel pendant trois ans au moins et avoir lui-même exploité (ou sa famille) le terrain mis en vente (article L412-5 du Code rural).
Ce droit s’étend au conjoint du locataire, à son partenaire de pacs et à ses descendants.
Concrètement, en tant que propriétaire-bailleur, vous êtes libre de déterminer un prix de vente, de trouver acquéreur et de signer un avant-contrat avec lui. Une fois cela fait, le notaire chargé de la vente va purger le droit de préemption en notifiant le projet de vente au locataire en place. Cela sera à vous de le faire si l’avant-contrat a été établi sous seing-privé (c’est-à-dire rédigé et signé directement par vous et votre acheteur sans intervention d’un notaire).
Libre à votre locataire d’accepter ou pas vos conditions. Attention, il a la possibilité de saisir le tribunal paritaire des baux ruraux s’il estime par exemple que le prix demandé est trop élevé. Le juge déterminera alors les conditions de la vente puis chaque partie sera libre de les accepter ou de les refuser.
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Les grandes étapes de la vente d’un terrain agricole
Il vous faudra fixer un prix de cession du terrain agricole. Cette phase d’estimation s’appuie sur des critères précis tels que la nature du terrain, son emplacement et son potentiel de constructibilité.
Vous consulterez à profit le classement du terrain dans le Plan local d’urbanisme (disponible en mairie) mais aussi le Code de l’urbanisme. Ce dernier vous renseignera sur les conditions dans lesquelles un terrain agricole peut devenir constructible. Un terrain non constructible (zones N ou A) sera moins valorisé qu’un terrain constructible.
Le titre de propriété : pour attester de vos droits sur le bien.
Une étude de sol et sur l’état des risques naturels et technologiques : pour informer l’acheteur sur la qualité et la nature du terrain.
Le certificat d’urbanisme : pour déterminer la constructibilité potentielle du terrain.
En principe, le produit de la vente (moins les dettes et hypothèques le cas échéant) sera réparti entre les coindivisaires au prorata des quotes-parts de chacun telles qu’elles qu’indiquées sur l’acte d’achat.
Comment vendre un terrain agricole sans majorité des deux tiers des droits indivis ?
Vous êtes propriétaire indivis d’une terre agricole et vous souhaitez vendre la terre en question. C’est votre droit comme il est votre droit de quitter l’indivision à tout moment. Cela dit, vous n’êtes pas seul. La procédure à suivre dépend de la position de vos coindivisaires sur le sujet. Elle est définie à Article L183-25 du Code rural. Si tous les indivisaires vous suivent sur le projet, il n’y a pas de sujet !
Mais que se passe-t-il s’il n’y a pas unanimité ? Depuis 2009 la vente peut être autorisée par le tribunal judiciaire même sans unanimité. Mais cela nécessite d’abord de passer devant un notaire, puis devant le tribunal judiciaire.
Voilà la situation : vous êtes propriétaire indivis d’un bien agricole et souhaitez « sortir de l’indivision en vue de permettre le maintien, l’amélioration ou la reprise de l’exploitation de ce bien ».
Étudions deux scénarios possibles selon que les indivisaires vendeurs sont titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis ou pas. Point de départ de la procédure : le notaire auquel vous faites connaitre votre projet de vente. Celui-ci dressera la liste des « pour », des « contre » et des « abstentions ».
La vente est encore possible à la condition que les indivisaires opposés au projet ne représentent pas plus d’un quart des droits indivis (et non pas un quart des votants). Vous saisirez le tribunal judiciaire. Son président peut alors autoriser la vente du terrain sous conditions : Qu’elle soit de nature à favoriser l’exploitation normale du bien sans porter une atteinte excessive aux intérêts des indivisaires qui n’y ont pas expressément consenti.
Le terrain sera vendu aux enchères (vente par adjudication).
Dans ce cas de figure, le notaire va notifier aux autres indivisaires le projet de cession.
Le ou les indivisaires s’opposant à cette vente pourront (sous un délai de trois mois) saisir le tribunal judiciaire. Ils auront gain de cause s’il est avéré :
- Que leurs droits seraient affectés par la vente du terrain.
- Que la vente ne profite pas à l’exploitation du bien.
Comment sortir rapidement et simplement d’une indivision agricole ?
Il n’y a pas photo, sortir d’une indivision par la vente de ses parts indivises est la seule façon de sortir simplement, rapidement et sans frais de justice dès qu’un ou des indivisaires sont susceptibles de bloquer la vente.
Sachez que vous pouvez vendre vos parts à vos coindivisaires mais également à un tiers extérieur à l’indivision. Dans ce dernier cas, vos coindivisaires ont priorité sur le rachat (droit de préemption).
Si vous décidez de vendre vos droits à un tiers, vous devrez le faire savoir à vos coindivisaires par voie d’huissier (commissaire de justice). Une fois notifiés, donc au courant de votre projet, vos coindivisaires auront la possibilité d’exercer leur droit de préemption pendant un mois. Si personne ne se manifeste, passé ce délai, vous serez libre de de finaliser la transaction avec votre acheteur extérieur.
L’acte d’huissier doit mentionner de façon obligatoire :
- Le prix de vente de la quote-part.
- Les conditions de vente de la quote-part.
- Des informations sur le potentiel acheteur (nom, prénom, adresse).
Le droit définit le mode de gestion d’un bien en indivision. Le principe général est que les décisions se prennent collectivement (par le vote des indivisaires). Ceci ne vaut pas pour les actes dits conservatoires. Les actes conservatoires sont les actes qui sont de nature à préserver la valeur d’un bien ou à le mettre à l’abri d’un péril. Vous pouvez engager seul un acte conservatoire, à la condition toutefois qu’il ne compromette pas les droits de vos coindivisaires.
Gérer une terre agricole indivise avec une convention d’indivision vous donne la possibilité de personnaliser les règles de gestion du bien. En effet, la convention vient lister les dispositions spécifiques à votre indivision telles que :
- La répartition des charges et des bénéfices.
- Les modalités de prise de décision.
- Les règles de transmission des parts indivises.
Quelques règles à connaitre et à appliquer obligatoirement pour établir une convention d’indivision :
Elle doit préciser les droits de chaque indivisaire sur le bien.
La convention doit être conclue par tous les indivisaires.
Elle doit être établie par écrit.
Elle doit lister les biens indivis.
Une convention peut être de durée déterminée ou indéterminée. Une convention à durée déterminée dure cinq ans et peut être renouvelée (sur accord express de vos coindivisaires).
Cette convention rend le partage (qui met fin à l’indivision) beaucoup plus contraignant sauf évidemment en cas d’accord amiable de vos coindivisaires pour faire cesser l’indivision.
Dans un contexte d’indivision non choisie (indivision successorale par exemple) il faut donc y réfléchir à deux fois avant d’établir une convention d’indivision à durée déterminée. Vous prendrez soin de vous assurer que vos projets pour le terrain indivis et ceux de vos coindivisaires sont bien en phase.
Dans le cas contraire et/ou si vous anticipez une mauvaise entente entre vous ; mieux vaut opter pour une convention d’indivision à durée indéterminée.