Comment racheter les parts d’une maison après un divorce ?
Maison de famille qui contrairement aux autres biens, bénéficie d’une protection particulière. Mariés sous le régime de la séparation ou sous régimes communautaires : qu’est-ce que cela change pour vous ?
Prépondérant jusqu’aux années 2000, le régime légal (communauté des biens réduite aux acquêts) laisse peu à peu la place au régime de la séparation des biens. Sous ce régime, les biens achetés en commun sont en indivision. Il existe quatre régimes matrimoniaux en France. Trois sont communautaires.
Les régimes matrimoniaux et le droit de disposer ou pas d’un bien
Si vous vous êtes marié (e)s sans contrat de mariage, vos biens seront automatiquement soumis au régime légal de la communauté réduite aux acquêts dit le plus souvent « régime de la communauté ».
Sous ce régime, les biens sont classés en deux catégories :
Les biens communs : biens acquis pendant le mariage (immobiliers, mobiliers …), revenus de l’activité professionnelle des époux, revenus produits par des biens propres ou communs (loyer, intérêts des placements, dividendes…), indemnités de rupture (licenciement, préavis, congés payés, rupture conventionnelle).
Les actes les plus importants concernant cette catégorie de biens nécessitent l’accord des deux époux. Ainsi, vous ne pourrez pas vendre un bien immobilier, souscrire une hypothèque ou faire une donation sans l’accord de votre conjoint.
S’il y a divorce, les biens communs sont partagés à parts égales.
Les biens propres sont ceux que chacun des deux époux possédaient avant le mariage. Entrent aussi dans cette catégorie ceux reçus par succession ou donation y compris après le mariage.
Chaque époux administre et dispose librement de ses biens propres. A l’exception du logement de famille.
Sous le régime de la séparation de biens, les patrimoines des époux restent séparés. Chaque conjoint conserve la propriété exclusive des biens qu’il possédait avant le mariage, qu’il a acquis pendant le mariage ou qu’il a reçu en héritage ou donation. Les revenus, gains, salaires et économies sont également propriété personnelle.
Chacun administre et dispose (vente, donation) ses biens selon sa guise exception faite pour le logement de famille (voir « Le logement de famille : un bien à part »)
Sous ce régime, les biens financés par les deux époux seront bien indivis, c’est-à-dire soumis au régime de l’indivision.
Sous ce régime tous les biens quelle que soit leur origine appartiennent aux deux conjoints. Il n’existe pas de « bien privé » sous ce régime.
Les règles de gestion de ces biens sont les mêmes que les règles de gestion des biens communs sous le régime de la communauté réduite aux acquêts. Les actes les plus importants concernant cette catégorie de biens nécessitent l’accord des deux époux. Ainsi, vous ne pourrez pas vendre un bien immobilier, souscrire une hypothèque ou faire une donation sans l’accord de votre conjoint.
Le régime de la participation est acquêts est un régime mixte. Tant que dure le mariage, les biens sont propriété exclusive de celui qui les a achetés (comme sous régime de la séparation).
Mais au divorce, chacun des époux participe pour moitié à l’enrichissement de l’autre, ce qui n’est pas le cas avec le régime de la séparation. Concrètement si un enrichissement est constaté pour l’un, il sera partagé à parts égales entre les deux ex-époux.
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Le logement de famille : un bien à part
En son article 215 (alinéa 3), le Code civil prévoit que « les époux ne peuvent l’un sans l’autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni. »
Quels sont ces actes de disposition auquel le texte fait référence ? Il s’agit de tous ceux susceptibles de priver la famille de son logement, au premier rang desquels on trouve la vente du bien (ou sa donation ou mise en location).
Quel que soit le régime sous lequel vous vous êtes mariés, sachez donc que le logement de famille ne peut être vendu ou donné ou loué sans l’accord des deux conjoints. Et ce, même s’il appartient à un seul époux. L’interdiction vaut également pour les meubles meublants. On regroupe sous cette appellation les « tapisseries, lits, sièges, glaces, pendules, tables, porcelaines et autres objets de cette nature ». En bref tous les objets « destinés à l’usage et à l’ornement des appartements. » (article 534 du Code civil).
Quant à la définition en droit du logement de famille, elle est simple. Le logement de famille est le lieu où vivent effectivement les époux et leurs enfants. Une définition qui exclut les résidences secondaires qui ne bénéficient pas de protection particulière en cas de divorce.
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Comment racheter la part indivise du conjoint en cas de divorce ?
Dans quels cas serez-vous en situation de pouvoir et de vouloir racheter à votre (ex) conjoint sa part du logement de famille :
- Quand le bien est commun : cela concerne les couples mariés sous le régime légal c’est-à-dire de la communauté des biens réduite aux acquêts ou des couples mariés sous le régime de la communauté universelle.
- Quand le bien est indivis : cela concerne les couples mariés sous le régime de la séparation des biens ayant acquis à deux le logement de famille.
Pour mener à bien ce projet vous devez procéder par étape :
La valeur du bien dépend de nombreux facteurs comme son état général, sa localisation, sa proximité d’avec les services (école, santé, équipements sportifs …) et l’attractivité du secteur sur lequel il est implanté. Faire évaluer le bien par plusieurs agences immobilières ou professionnels (notaires notamment) vous permettra d’avoir une estimation au plus près de la valeur du bien sur son marché.
L’outil Patrim disponible sur Service-public.fr peut vous donner une idée des dernières transactions réalisées dans votre quartier.
Un fois le bien estimé, vous pouvez calculer financièrement les droits de chaque conjoint sur le bien. C’est ici qu’entre en ligne de compte le régime matrimonial du couple. Mieux vaut procéder à cette étape avec un notaire.
Régime de la séparation des biens
Sous ce régime, le bien est indivis. La part de chacun sur le bien figure au titre de propriété : 1/3-2/3 ou ¼-3/4 par exemple. A défaut d’indication, le bien appartient pour moitié à chacun des conjoints.
Régimes communautaires
Sous le régime de la communauté universelle ou sous régime le légal (communauté des biens réduite aux acquêts) ; le bien appartient pour moitié à chacun des conjoints.
La soulte est une compensation financière. Dans le cadre du rachat des parts de maison à son conjoint ; elle est la somme d’argent à verser par le conjoint acquéreur au conjoint vendeur. Elle se calcule à partir de :
L’existence le cas échéant de prêts actifs. Sous réserve de l’acceptation de la banque, le contrat de prêt pourra être modifié au seul nom de celui qui rachète. Celui-ci deviendra alors redevable à lui seul du crédit en cours. On nomme désolidarisation du prêt cette opération. Si désolidarisation de prêt il y a, la somme restant à rembourser est déduite de la part à racheter, à hauteur des droits du cédant dans le bien.
La valeur du bien faisant l’objet de la transaction soit ici le logement de famille.
La valeur des droits de chacun sur le bien, lesquels dépendent comme vu plus haut du régime matrimonial des conjoints.
Une fois connue le montant de la soulte à verser au conjoint vendeur, il faudra trouver le moyen de la financer. Fonds propres ou recours à un nouvel emprunt à vous de voir.
Pensez à intégrer dans vos calculs les émoluments du notaire et les droits de partage qui s’élèvent depuis janvier 2022 à 1,10 % de la valeur du bien (soulte comprise).