Parts Indivises vous dit tout sur la façon de procéder pour sortir de l’indivision par le partage, la vente du bien en indivision ou pour aller vite, par la vente de vos parts indivises.
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Pourquoi sortir d’une indivision ?
L’indivision peut fonctionner tant que tous les coindivisaires sont d’accord, mais ce régime n’est pas sans inconvénient car il limite fortement la liberté de chacun.
En effet, toutes les décisions importantes (vente, usage) doivent être prises aux deux tiers des droits indivis voire à l’unanimité. Cela peut rapidement devenir un problème lorsque les intérêts des propriétaires divergent. Par exemple, des conflits peuvent apparaître sur la manière d’utiliser le bien, sur les investissements nécessaires pour son entretien ou sa valorisation, voire même sur la gestion quotidienne. Or, sans compromis, il y a risque de blocage. Le bien peut en souffrir et à terme se déprécier.
Les décisions collectives seront encore plus compliquées si les revenus des uns et des autres sont très différents.
Vous vivez cette situation et vous souhaitez en sortir rapidement ? Quelles sont vos recours ? Comment allez-vous procéder ? C’est ce que nous allons voir maintenant.
Sortez de l’indivision sans créer de conflit supplémentaire avec les autres membres de l’indivision. Contactez-nous.
Le partage du bien fait cesser l’indivision
Si vous vous intéressez à l’indivision vous avez déjà certainement lu cette phrase : « L’indivision cesse avec le partage. » Qu’est-ce que cela signifie ? En quoi le partage consiste-t-il ?
Le partage consiste à attribuer une part des biens à chaque indivisaire pour une valeur égale à celle de ses droits dans l’indivision.
Les cas où le partage physique des biens n’est pas possible
Certains biens ne peuvent pas faire l’objet d’un partage physique. Autant il est possible de partager des meubles en plusieurs lots, autant on voit mal comment partager un appartement ou une maison de famille.
Par ailleurs le droit pose des limites au partage :
- L’existence d’une convention à durée déterminée comme vu plus haut.
- Le sursis au partage suite à un jugement. Ce point est précisé à l’article 820 du Code civil qui autorise le tribunal à différer de deux ans le droit au partage dans certains cas spécifiques. Quand il y a risque de porter atteinte à la valeur des biens indivis par exemple.
Comment sortir rapidement de l’indivision ?
Le partage amiable est impossible et l’aventure judiciaire ne vous tente pas ? Pas d’inquiétude, vendez vos parts indivises et finissez-en rapidement avec une situation qui ne vous convient pas.
Les avantages de cette solution :
- Elle évite le passage en justice.
- Elle vous dispense d’obtenir l’accord de vos coindivisaires sur le principe de la vente.
- Elle est aussi rapide qu’une transaction immobilière classique : entre trois et quatre mois auxquels s’ajoute le mois de préemption des coindivisaires (si vente à un tiers).
Le rachat des parts indivises entre indivisaires consiste à ce qu’un ou plusieurs indivisaires rachètent les parts détenues par l’indivisaire cédant (le vendeur).
Les conditions ? Trouver un accord avec vos coindivisaires sur le principe du rachat, mais aussi sur la valeur de la quote-part et sur les modalités de paiement (comptant ou échelonné).
La sortie de l’indivision par la vente de vos parts à un coindivisaire sera relativement facile si les indivisaires sont d’accord sur la valeur des parts à céder.
Il est tout à fait possible de quitter une indivision en vendant ses droits à un tiers. Une option à privilégier si vos coindivisaires ne souhaitent pas acquérir de nouveaux droits sur la maison ou l’appartement indivis, ou s’ils n’en ont pas les moyens.
L’avantage de cette option est que vous êtes libre de fixer le prix et les conditions, qui s’appliqueront à tous, qu’ils soient indivisaires ou non. Elle peut même vous permettre de fixer un prix de cession supérieur à celui auquel des coindivisaires moins à l’aise financièrement auraient pu consentir.
Notez que vos coindivisaires sont prioritaires sur le tiers extérieur pour l’achat de vos parts.
Pour qu’ils puissent exercer ce droit, vous devrez faire connaître votre intention de vendre à vos coindivisaires par notification d’huissier. Une fois notifiés, vos coindivisaires ont un mois pour se prononcer. Puis deux mois pour concrétiser la vente.
En devenant le nouveau propriétaire de votre bien, nous vous libérons de cette situation complexe. Contactez-nous.
Comment évaluer sa quote-part indivise ?
Assurez-vous du concours d’un expert immobilier ou d’un notaire pour disposer d’une juste évaluation que vos coindivisaires ne pourront pas contester.
Sont à prendre en compte :
- La valeur du bien indivis sur son marché.
- Les éventuelles dettes affectant le bien (hypothèque, charges impayées…)
- Le pourcentage de vos droits sur le bien indivis.
Par exemple, si vous détenez 30 % d’un bien indivis estimé à 210 000 € une fois les dettes comptabilisées ; votre quote-part vaudra : 210 000 x 0,3 = 63 000 €.
Quelles démarches pour sortir d’une indivision par la vente à l’amiable ?
La vente d’un bien indivis est un acte conservatoire qui ne peut être entrepris sans la majorité des deux tiers des droits indivis. Notez bien que l’on parle des deux tiers des droits et non pas de deux tiers des voix (des votants).
Si donc, vous réunissez deux tiers des droits indivis, les cédants (les indivisaires disposés à vendre) dont vous faites partie, peuvent demander au juge l’autorisation de vendre le bien.
S’il considère que le refus de vendre est illégitime, le juge autorisera la vente amiable. De même s’il s’avère que le refus de vendre porte préjudice à l’indivision (immeuble en péril par manque d’entretien par exemple).
Et si vous n’avez pas la majorité des deux tiers avec vous ? Le juge autorisera quand même la vente dans les deux cas suivants :
- Nécessité majeure, urgence, circonstances rendant l’indivision intenable (conflits sérieux entre indivisaires, impossibilité de gérer le bien correctement).
- Présomption d’absence, éloignement d’un indivisaire ou si l’un d’entre eux fait l’objet d’un régime de protection (tutelle, curatelle).
Si vous ne vous trouvez dans aucune de ces trois situations, il vous reste le partage judiciaire.
La première chose est de démontrer concrètement que vous avez tout tenté pour obtenir un partage amiable, mais que vos démarches ont échoué. Produisez par exemple, un procès-verbal de carence dressé par le notaire qui devait établir le projet de partage amiable pour faire la preuve de vos démarches.
Après cela, il vous faudra saisir le tribunal judiciaire. Celui-ci désignera un notaire chargé d’établir l’acte de partage.
A partir de là, deux scénarios sont possibles :
- Scénario 1 : le notaire parvient à faire aboutir le partage.
- Scénario 2 : le notaire constate l’impossibilité de mettre les parties d’accord.
Le juge, prenant en compte ces éléments, fera soit procéder au partage, soit, il ordonnera la vente aux enchères (licitation judiciaire) du bien indivis.
Une fois la vente conclue, les héritiers se partageront le prix obtenu, au prorata de leurs parts respectives.
Quel que soit le mode de sortie choisi, la transaction étant immobilière, vous aurez besoin d’un notaire pour formaliser la transaction par un acte authentique, faire respecter vos obligations fiscales, calculer les éventuelles plus-values imposables …
Si votre projet de sortie rencontre l’opposition de vos coindivisaires et que vous portez l’affaire devant les tribunaux, vous devrez vous faire assister par un avocat spécialisé en indivision et droit des successions.
Enfin, si vous êtes vendeur de vos seules parts indivises, nous vous conseillons de faire appel aux sociétés spécialisées dans le rachat de parts indivises qui vous feront dans des temps record des propositions de rachat de parts.
Vous pouvez vous trouver dans une indivision conventionnelle ; c’est à dire administrée au moyen d’une convention d’indivision. La convention d’indivision est un contrat passé entre les indivisaires spécifiant les règles de gestion du bien : la façon dont se prennent les décisions, la répartition des charges entre les indivisaires… Les conventions d’indivision sont le propre des indivisions volontaires, au titre desquelles :
- Les acquisitions faites en commun par des personnes sans lien de parenté.
- Les acquisitions faites par des couples pacsés ou concubins.
- Les acquisitions faites en commun par des couples mariés sous le régime de la séparation de biens.
- En cas de divorce quand les ex-époux mariés sous le régime de la communauté des biens décident de conserver un bien ensemble.
- En cas de dissolution d’une société.
Il existe des conventions à durée déterminée (cinq ans renouvelables sur décision expresse des indivisaires) et des conventions à durée indéterminée.
Quand il n’existe pas de convention, l’indivision est régie par les articles 815 et suivants du Code civil qui organisent le régime légal de l’indivision. L’article 815 énonce que « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision (…) ». Mais sachez déjà que l’existence d’une convention d’indivision à durée déterminée interdit – sauf exception – tout partage. Nous reviendrons sur ce point un peu plus bas.
L’indivision peut aussi être légale, c’est-à-dire s’établir de plein droit comme c’est le cas lorsque plusieurs héritiers héritent d’un même bien.