« On ne s’entend pas avec lui, notre patience est à bout, comment gérer cette situation ? », « Il veut mettre la maison de famille en location pas nous, que faire pour l’éviter ? », « Elle n’a pas les moyens de participer à l’entretien du bien, cela devient compliqué : il faut qu’elle s’en aille, peut-on la forcer à partir ? »… Sont quelques-unes des questions qui reviennent régulièrement dans nos échanges avec nos clients.
Derrière ces questions : le ras-le-bol, des projets de vie incompatibles avec l’indivision, des envies de calme, d’être maître de ses décisions… Alors non vous ne pouvez pas forcer un coindivisaire à quitter l’indivision, mais vous pouvez tenter de le convaincre. Et si vous n‘y arrivez pas, vous aurez peut-être intérêt à quitter la communauté indivise.
Sur le papier, l’indivision comporte des avantages certains tels que la répartition des charges. Mais le mode collectif parfois, c’est compliqué. Voter chaque fois qu’une décision est à prendre à la longue, ça peut devenir lassant. Et quand régulièrement les décisions prises sont contraires à ses envies, l’indivision peut devenir source de contrariété et de frustration.
Refus de vente d’un indivisaire : pourquoi nous vendre vos parts ?
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L’indivision : aux origines des difficultés
Certains contextes sont plus propices que d’autres à la survenance des difficultés ou des conflits dans l’indivision. Certains sont liés à la nature du bien, d’autres aux origines de l’indivision et d’autres aux indivisaires eux-mêmes.
Plus le coût des travaux nécessaires à l’entretien et/ou à la préservation d’un bien est élevé, plus les discussions entre indivisaires peuvent tourner à l’affrontement quant à la nécessité de les engager. Face à la perspective de telles dépenses, certains indivisaires seront tentés de vendre le bien, quand d’autres s’y refuseront. Une situation qui caractérise les biens d’importance (immeubles en indivision) ou anciens.
Il y des indivisions voulues, provoquées et d’autres pas. Une indivision non choisie, peut vite être vécue sur le mode de la contrainte. Là on touche aux sources de l’indivision et en particulier aux indivisions successorales. L’indivision s’appliquant automatiquement sur un bien dès que plusieurs personnes en héritent.
Il y a des biens avec lesquels on entretient un lien particulier, un lien affectif. C’est peut-être votre cas ou celui de vos coindivisaires. Or trop d’affect rend plus compliquée la prise de décision rationnelle. Une situation caractéristique des maisons de famille, des maisons de vacances, reçues en héritage. Elles sont souvent synonymes de beaux étés et de beaux souvenirs. Que tous les indivisaires ne partagent pas forcément.
Quant aux indivisaires eux-mêmes ils n’ont pas toujours les mêmes envies pour le bien. Un tel voudra en retirer des fruits par la mise en location, un autre préfèrera garder le bien pour son usage…
Cela dit une indivision à deux, quand il n’y a pas accord, est tout aussi compliquée. Soit, vous êtes à égalité de droits avec votre coindivisaire et là, clairement il y a risque de blocage. Soit il n’y a pas égalité de droits et là, le point de vue de l’indivisaire majoritaire pourra l’emporter sur le point de vue de l’indivisaire minoritaire.
Reste enfin la question des revenus des uns et des autres. Les plus à l’aise seront plus enclins à voter des travaux d’embellissement ou d’entretien. Les moins « fortunés », un peu moins …
Le sujet, le seul finalement, c’est « comment faire cesser une situation dès lors qu’elle ne nous convient plus. » Pour répondre à cette question deux scénarios sont possibles :
Quitter vous-même l’indivision par la vente de vos parts.
Tenter de faire partir l’indivisaire indésirable.
Contactez nos équipes d’experts pour évaluer votre situation et vous apporter des conseils personnalisés.
Comment faire sortir un indivisaire de l’indivision ?
La réponse à cette question est simple si l’indivisaire visé est vendeur : par le rachat de ses parts indivises. Un procédé appelé licitation dans la pratique notariale.
Nous parlons ici de cession (vente) à caractère amiable car bien évidemment nul ne peut obliger un indivisaire à céder ses droits sur le bien indivis.
Racheter les parts d’un coindivisaire – c’est-à-dire acheter la part de celui-ci dans un bien en indivision – nécessite de suivre certaines étapes pour garantir que la transaction se passe dans les règles. Voici les étapes-clé pour racheter les parts d’un coindivisaire.
ous et vos coindivisaires devez commencer par estimer la valeur du bien en temps réel sur son marché. A partir de quoi vous pourrez calculer la part du bien détenue par le coindivisaire devenu indésirable. L’estimation de la valeur du bien se fait en combinant différents paramètres parmi lesquels :
- L’état du bien : des travaux seraient-ils à prévoir (remplacement de la toiture, du système de chauffage ?
- Son attractivité : la maison ou l’appartement indivis sont-ils bien agencés, lumineux… ?
- Sa localisation : le bien est-il proche des écoles, des transports en commun, de commerces, d’équipements sportifs, de professionnels de santé… ?
- De son environnement : bordure de route bruyante ou cité pavillonnaire paisible par exemple.
- De l’attractivité de la zone géographique : ville provinciale dynamique et à la mode ou secteur en difficulté sur le plan économiques …
- Etat du marché de l’immobilier sur votre zone : forte demande pour des biens comme le vôtre ou pas.
La question de l’évaluation qui servira de base à vos tractations ultérieures est tellement centrale, que nous ne pouvons que vous conseiller de faire appel à un professionnel. Vous consulterez à profit également, l’outil Patrim mis en ligne sur service-public.fr pour vous faire une idée des dernières transactions intervenues dans le voisinage.
Une fois l’évaluation faite, vous pourrez procéder au calcul de la quote-part de l’indivisaire. Celle-ci est proportionnelle au pourcentage qu’il détient dans l’indivision. Exemple : si le bien est évalué à 200 000 € et que l’indivisaire détient 25 % des parts indivises, sa part vaudra 50 000 € (210 000 € x 0,25). L’intervention d’un notaire à ce stade prémunira la communauté indivise de toute erreur de calcul ou de désaccords.
La valeur de la quote-part doit tenir compte des frais imputables à chacun, des dettes contractées entre indivisaires et des dettes de l’indivision le cas échéant.
Sur ce plan, c’est le mode de la négociation qui prévaut. Présentez à votre coindivisaire une offre qu’il pourrait accepter. Soit : une valeur de part justement évaluée avec pourquoi pas des facilités de paiement (paiement échelonné) et un partage des frais de notaire.
Enfin sachez saisir le bon moment : le coindivisaire visé par le rachat de part vous fait part d’un projet personnel, c’est typiquement le bon moment. De même si des évènements viennent modifier ses conditions d’existence : un mariage, la naissance d’un enfant, un nouveau travail suivi d’un déménagement… La règle d’or : patience, écoute, souplesse.
Comme toute transaction immobilière, le rachat des parts d’un indivisaire implique l’intervention d’un notaire : rédaction du compromis, de l’acte notarié, réception des fonds avant conclusion de la transaction.
Les frais associés pour un rachat de parts varient entre 5,8% et 8 % du montant de la transaction.
Si l’indivisaire indésirable refuse de vendre et que la situation au sein de la communauté indivisaire est intenable il vous reste une solution : aller en justice pour forcer la vente. Mais attention cette solution risque de conduire à la vente de la totalité du bien et aux enchères de surcroit. Avec le risque que le bien parte en dessous du prix du marché. Est-ce bien cela que vous voulez ?
Avez-vous pensé à vendre vos propres parts ? Non ? Et pourtant, pour échapper à une indivision à problème, au sein de laquelle la relation à l’autre est problématique, partir reste la plus simple et la plus rapide des solutions.