Si votre objectif est avant tout de sortir de l’indivision, la vente de vos parts est de loin la solution la plus simple. L’essentiel sur tous ces sujets avec Parts Indivises.
Indivision et usufruit : pourquoi nous vendre vos parts ?
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Comment vendre un bien indivis avec usufruit ?
Vendre un bien indivis avec usufruit revient à vendre la seule nue-propriété. Sauf à obtenir l’accord de l’usufruitier pour la vente de la propriété en son entier. C’est en clair ce que dit le Code civil en son article 621.
Cela dit, usufruitier et nus-propriétaires peuvent s’entendre sur le principe de la vente de la pleine propriété. La partie n’est pas gagnée pour autant. En effet, il vous faudra trouver un accord sur le prix de vente et sur les modalités de sa répartition.
Si votre usufruitier n’est pas vendeur, vous pourrez toujours vendre la nue-propriété. Le régime de l’indivision rend la chose complexe, mais voici l’essentiel de ce que vous devez savoir.
La vente de la nue-propriété indivise à la majorité des deux tiers des droits
Si vous réunissez deux tiers des droits indivis, y compris à vous seul, vous pouvez obtenir du juge l’autorisation de vendre la nue-propriété en application des articles 815-3 et suivants du Code civil. Il s’agira d’une vente amiable. Celle-ci vous sera accordée si le refus de vendre de certains coindivisaires est jugé illégitime ou préjudiciable à l’indivision (par exemple si le bien est en danger en raison d’un défaut d’entretien.)
Dans les cas suivants, la majorité des deux tiers n’est pas nécessaire :
- Nécessité impérieuse, urgence, ou circonstances rendant l’indivision intenable (conflits graves entre indivisaires par exemple).
- Présomption d’absence, d’éloignement d’un indivisaire, ou si l’un des indivisaires est sous un régime de protection (tutelle, curatelle).
Si aucune de ces trois situations ne s’applique, vous devrez recourir à un partage judiciaire.
Le partage judiciaire de la nue-propriété indivise
Avec le partage judiciaire, le tribunal met fin à l’indivision en attribuant à chaque co-propriétaire la part du bien qui lui revient. C’est évidemment la dernière solution à envisager, lorsque les démarches pour parvenir à un partage amiable ont échoué.
Le partage judiciaire repose sur l’article 815 du Code civil : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision (…) »
Comment s’y prendre ? Commencez par démontrer que vous avez tout tenté pour parvenir à un partage amiable. Ensuite, saisissez le tribunal. Un notaire sera désigné. S’il constate que tout accord est impossible entre les parties ; le juge ordonnera la vente du bien aux enchères (licitation judiciaire). Le produit de la vente sera réparti entre vous et vos coindivisaires à hauteur de vos droits dans l’indivision.
Partage amiable, licitation judiciaire, juge, tribunal, notaire : que de temps et d’argent perdu en procédures ! Et s’il y avait plus simple pour sortir de votre indivision ? La réponse est oui et la solution consiste à vendre vos parts indivises. A qui ? A vos coindivisaires ou à une personne étrangère à l’indivision.
Sortez de l’indivision sans créer de conflit supplémentaire avec les autres membres de l’indivision. Contactez-nous.
Comment sortir de l’indivision par la vente de vos parts ?
Pour vendre vos parts indivises de manière à sortir de l’indivision avec usufruit, vous avez deux options que nous vous présentons ci-dessous.
Cette option nécessite que vous tombiez d’accord sur le principe du rachat, mais aussi et surtout sur le prix de vente de votre quote-part et enfin sur la méthode de paiement.
La valeur de votre quote-part, ou soulte, est fonction de la valeur du bien sur le marché de l’immobilier et bien sûr du pourcentage de vos droits dans l’indivision. Si des dettes grèvent le bien (hypothèque, charges impayées…), elles viennent en déduction de la valeur de votre quote-part.
Vous devez arriver à bien évaluer votre quote-part. Si elle est trop basse, vous risquez de perdre de l’argent, et si elle est trop élevée, cela compliquera la vente. Si les relations avec les autres indivisaires sont tendues et qu’il est difficile de vous entendre ensemble sur le prix, il est recommandé de faire appel à un expert.
Vous pouvez aussi décider de chercher un acheteur à l’extérieur de l’indivision. L’avantage de cette option est que vous êtes libre de fixer le prix et les conditions, qui s’appliqueront à tous, qu’ils soient indivisaires ou non.
Cependant, vos coindivisaires ont un droit de priorité. Vous devrez donc les informer de votre intention de vendre, et à partir de cette notification, ils auront un mois pour exercer leur droit de préemption.
L’usufruitier peut-il acheter vos parts ? Oui, mais en tant que tiers, il devra laisser la priorité à vos coindivisaires.
En pratique, il peut être difficile de trouver un repreneur, tant au sein de l’indivision qu’à l’extérieur, surtout au prix que vous souhaitez. Les potentiels acheteurs peuvent ne pas disposer des fonds nécessaires, et les candidats extérieurs peuvent hésiter à rejoindre une indivision, surtout si elle est conflictuelle.
Démembrement et indivision : ce que ça change
Le démembrement de propriété consiste à répartir les trois attributs du droit de propriété entre plusieurs personnes : un ou plusieurs nus-propriétaires d’un côté et un ou plusieurs usufruitiers de l’autre côté.
Ce que ça change : L’usufruitier utilise le bien (ce droit est appelé usus). Il peut en percevoir les revenus (loyers) le cas échéant (ce droit est appelé fructus). Le nu-propriétaire lui a le droit de disposer du bien (droit d’abusus).
Sous le régime de l’indivision, propriétaires – appelés indivisaires ou propriétaires indivis, détiennent collectivement le bien et la part de chacun n’est pas matériellement distinguée.
Ce que ça change : Chaque propriétaire possède sur le bien des droits équivalents. L’unanimité est la règle pour les décisions les plus importantes.
Dans la pratique, ces situations ne sont pas faites pour durer. Et il existe de nombreuses bonnes raisons de vouloir en sortir :
- Mettre fin aux conflits engendrés par la gestion du bien indivis.
- Récupérer sa part d’héritage.
- Simplifier la gestion de son patrimoine.
Comment mettre fin au démembrement par le rachat d’usufruit ?
Le rachat de l’usufruit par des nus-propriétaires en indivision s’apparente à un rachat classique, à quelques nuances près liées à la situation d’indivision. Voici ce que vous devez savoir.
Tout d’abord, il faut mettre tous les indivisaires et l’usufruitier d’accord sur le principe du rachat.
Ensuite, il faut évaluer la valeur de l’usufruit soit avec le barème fiscal (article 669 du Code général des impôts), soit en prenant en compte le revenu généré par le bien s’il est loué.
Pour rappel, le barème fiscal prend en compte l’âge de l’usufruitier et donc son espérance de vie. Le principe est que plus l’usufruitier est jeune, plus la valeur de son droit est importante et inversement. La décote s’effectue par tranche de 10 ans.
Puis vient la question du financement. Vous et vos coindivisaires devrez décider du montant à payer par chaque nu-propriétaire à l’usufruitier. Contribution proportionnelle à la part de chacun dans l’indivision ou contribution identique pour tous ? A vous de voir.
Enfin vous passerez devant notaire pour formaliser la transaction.
Racheter l’usufruit permet aux nus-propriétaires indivis de récupérer tous les droits sur le bien, tandis que l’usufruitier perd les siens. Vous devenez libres de vendre ou d’utiliser le bien. Reste que le projet peut être compliqué à mettre en œuvre en particulier si l’entente entre les propriétaires n’est pas bonne.