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Quels sont les risques en indivision ?
Pour l’essentiel, les risques sont liés aux règles de gestion de l’indivision. Mais le fait que le bien indivis soit une maison ajoute un risque spécifique. En effet, qui dit maison dit souvent maison de famille, domicile conjugal, maison de vacances… et donc attachement particulier qui peut compliquer la prise de décision.
C’est l’un des risques majeurs de l’indivision lorsque les indivisaires ne s’entendent pas. Il faut savoir que la grande majorité des décisions concernant la gestion du bien sont soumises au vote des indivisaires selon des règles de majorité spécifiques. Ainsi, certaines décisions doivent être votées à l’unanimité (vente ou cession du bien par exemple). D’autres à la majorité des deux tiers (conclusion ou du renouvellement d’un bail d’habitation). Mais vous pouvez décider seul de réaliser des actions visant à préserver le bien.
Si vous êtes confronté à des indivisaires qui s’entendent mal, tout dialogue peut être impossible. Le risque c’est qu’aucune décision ne soit prise ou bien prise trop tard.
La maison pensez-vous aurait besoin de quelques travaux d’entretien et vous êtes prêt pour la dépense. Mais vos coindivisaires sont d’un autre avis que le vôtre et les travaux ne sont pas votés. Assister à la dégradation du bien vous désole… Voici le genre de situations courantes, qui peuvent nuire au bon état de la maison indivise. De même si aucun indivisaire ne prend la responsabilité de l’entretien.
Comment vivrez-vous le vote d’une décision qui ne vous convient pas ? Comment réagirez-vous par exemple si vos coindivisaires votent la mise en location d’une maison familiale où vous avez l’habitude de passer vos vacances ? Où si l’un des indivisaires obtient le droit de l’occuper de façon exclusive et n’a pas très envie de vous recevoir ?
Le risque de subir des décisions non souhaitées est d’autant plus réel que vos droits dans l’indivision seront faibles. En effet, le poids de chaque indivisaire dans la décision est proportionnel à la part qu’il détient. Un indivisaire détenant 30 % des parts de la maison en indivision aura 30 % des voix. Un indivisaire détenant 50 % disposera de 50 % des voix dans les décisions. Et ainsi de suite.
Ainsi, un indivisaire peut ainsi avoir plus de droits indivis que tous les autres réunis.
Mais cela dit, vous pouvez tout à fait en tant qu’indivisaire minoritaire faire valoir votre avis si suffisamment d’indivisaires même minoritaires votent dans le même sens que vous.
Parmi les outils recommandés pour diminuer le risque et aplanir les conflits, il y la convention d’indivision. Elle n’a rien d’obligatoire, mais en règle générale, elle est une précaution nécessaire lorsque l’on veut éviter les querelles, voire le tribunal.
Gérer la maison indivise avec une convention d’indivision
Une convention d’indivision a pour but de fixer les règles de fonctionnement propres à l’indivision qui la met en place. Or ces règles doivent être admises à l’unanimité des propriétaires. A la question « quand passer une convention d’indivision ? » la réponse est simple : avant la naissance des premiers conflits, soit, le plus tôt possible.
La convention doit lister les biens concernés par l’indivision et préciser la quote-part de chacun. Elle doit également lister vos droits et ceux de vos coindivisaires. La convention permet notamment de déterminer la façon dont le bien sera géré (qui prend en charge les frais d’entretien, de réparation, ou les taxes par exemple). Elle définit aussi les décisions qui nécessitent l’accord de tous les indivisaires, ou celles qui peuvent être prises à la majorité.
Elle peut aussi permettre la désignation d’un gérant. Celui-ci sera le porte-parole de l’indivision et fera fonction d’intermédiaire à l’égard des tiers. Il peut même être rémunéré.
Grâce à la convention d’indivision, la gestion de la maison en indivision sera plus fluide, plus adaptée à la configuration de votre indivision et des conflits pourront être évités. Pourquoi ?
Première raison : Avec une convention d’indivision les règles sont fixées à l’avance et avec l’assentiment de tous.
Seconde raison : Un mandataire qui nommé réalise les actes pour vous et assure une bonne communication entre les coindivisaires.
Troisième raison : Par convention, les propriétaires indivis peuvent décider de répartir de manière égale (et non plus en fonction de la quote-part possédée) le poids de chacun dans les décisions. Ce point est important car il permet de rétablir une certaine équité entre les indivisaires.
La question n’est pas anodine, car selon que la convention sera à durée déterminée ou pas, les règles pour sortir de l’indivision seront différentes. Tout ceci est précisé à l’article 1873-3 du Code Civil.
Sous convention à durée indéterminée : Le partage peut être provoqué à tout moment.
Sous convention à durée déterminée : Vous ne pourrez ni demander le partage (ou la vente) du bien, ni vendre vos parts pour en sortir en solo. Du moins tant que durera la convention : cinq ans (renouvelables), sauf exception (indivision insoutenable car trop conflictuelle par exemple).
- Entre des héritiers qui sont décidés à garder la maison reçue en héritage.
- Quand la maison a été acquise en commun par deux concubins.
- Quand un couple marié sous le régime légal divorce mais choisit de conserver la maison pour la mettre en location.
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Maison en indivision : les règles de base à connaître
L’indivision est la situation juridique dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d’un même bien. Mais si un bien appartient à plusieurs personnes, alors qui est propriétaire du bien ? Toutes ceux et celles qui possèdent des parts du bien en question. Que ces parts aient été acquises (lors d’un achat par exemple) ou reçues (dans le cas d’une indivision successorale).
Cette notion de parts sur le bien n’est pas sans conséquence, en particulier lorsqu’elles ne sont pas équivalentes, situation que nous allons étudier sous l’angle des risques de l’indivision.
Mais d’abord quelques rappels sur le régime légal de l’indivision.
- Sous ce régime, votre part de la maison en indivision et celle des autres propriétaires (appelés propriétaires indivis) ne sont pas matériellement distinguées.
- Vous et vos coindivisaires avez les mêmes droits sur la maison indivise mais le poids de chacun dans les décisions est fonction de son pourcentage de parts détenues. Plus vous avez de parts, plus votre voix est prépondérante.
- Les décisions concernant la gestion du bien sont votées par les coindivisaires.
- Vous pouvez décider d’établir une convention d’indivision pour organiser les règles de son fonctionnement.
- Un coindivisaire peut habiter la maison mais sous conditions.
- « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision (…) » Article 815 du Code civil.
Contactez nos équipes d’experts pour évaluer votre situation et vous apporter des conseils personnalisés.
Que devient la maison indivise après un divorce ?
Ce qui fait la spécificité d’une maison – d’une maison de famille en particulier – c’est que le plus souvent elle aura été acquise dans le cadre d’une union. En cas de divorce, les règles de partage qui s’appliquent dépendent du régime matrimonial. Mariés sous le régime de la séparation, mariés sous le régime légal (communauté des biens acquis après l’union) : qu’est-ce que cela change pour vous ?
Étudions trois scénarios selon que les conjoints décident ou pas de garder la maison indivise.
Sous ce régime chacun des époux possède ses biens en propre. Toutefois certaines acquisitions – comme la maison de famille – peuvent être faites en commun. Ces acquisitions obéiront au régime de l’indivision. Au divorce, les biens indivis seront en principe partagés. Pour cela, votre notaire procédera à la liquidation du régime de séparation de biens. Ce qui consiste en particulier à identifier la propriété et la part de chacun des époux sur les biens indivis.
Les conjoints veulent vendre la maison
La maison acquise en commun sera partagée selon la répartition prévue à l’acte d’acquisition (1/3-2/3 ou ¼-3/4 par exemple). Et peu importe l’argent réellement investi par l’un ou l’autre dans l’acquisition. Ce qui compte c’est l’acte. La maison ne peut pas être partagée ? Elle sera vendue. Et le produit de la vente sera réparti entre les époux toujours selon l’acte.
L’un des conjoints garde la maison
Un des deux ex-époux peut choisir de garder la maison. Si c’est le cas, il devra une soulte à son conjoint égale à la valeur de la part rachetée (moins les dettes éventuelles). Il faudra aussi régler, le cas échéant la question des prêts encore actifs. Si la banque l’accepte, le contrat de prêt pourra être modifié au seul nom de celui qui rachète. Cela s’appelle la désolidarisation du prêt.
Les deux conjoints gardent la maison ?
Les deux époux s’entendent pour garder le bien pour le louer par exemple et en tirer un revenu ? C’est possible, avec c’est conseillé, une convention d’indivision fixant les règles d’utilisation du bien et notamment la répartition des recettes (loyers) et des dépenses (taxes, frais d’entretien …).
Sous ce régime, le patrimoine des époux est constitué des biens propres à chacun et des biens communs. Entrent dans cette catégorie tous les biens acquis pendant le mariage. Lors d’un divorce ces biens communs deviennent automatiquement biens indivis et doivent être partagés entre les époux. Le partage se fait à parts égales. C’est le notaire qui détermine le montant des parts dans un acte que l’on appelle liquidation qui consiste à chiffrer le patrimoine (dettes comprises) des époux.
Le domicile conjugal bien commun
Le domicile conjugal entre dans la catégorie des biens communs donc des biens indivis. Sauf s’il a été acquis avec les fonds propres d’un deux époux ou construit sur un terrain possédé en propre (reçu en héritage par exemple.) Le principe veut que le bien soit physiquement partagé. Concrètement, le partage d’une maison est rarement possible. Les deux ex-époux peuvent donc décider de la mise en vente du domicile conjugal.
Le domicile conjugal est mis en vente
Le produit de la vente sera réparti à parts égales entre les deux ex-époux. Y compris si l’un ou l’autre des conjoints a financé la majeure partie du bien.
Le domicile conjugal est gardé par un des deux ex-conjoints
Un des deux ex-époux peut souhaiter continuer à occuper le bien pour y vivre avec les enfants par exemple. Si c’est le cas, il devra une soulte à son conjoint égale à la valeur de la part rachetée (moins les dettes éventuelles). Il faudra aussi régler, le cas échéant la question des prêts encore actifs. Si la banque l’accepte, le contrat de prêt pourra être modifié au seul nom de celui qui rachète. Cela s’appelle la désolidarisation du prêt.
Le domicile conjugal est gardé par les deux ex-conjoints
Les deux époux s’entendent pour garder le bien pour le louer par exemple et en tirer un revenu ? C’est possible, avec c’est conseillé, une convention d’indivision fixant les règles d’utilisation du bien et notamment la répartition des recettes (loyers) et des dépenses (taxes, frais d’entretien …).
Cas particulier n° 1 : L’un des ex-époux souhaite continuer à occuper la maison familiale mais le divorce est conflictuel
Dans un divorce conflictuel, un époux refuse à l’autre la possibilité de rester dans le domicile conjugal ? C’est le juge qui décidera. Il statuera en fonction des intérêts de la famille sur des critères tels que : motif du divorce, revenus de chacun, garde des enfants…
Cas particulier n° 2 : Les deux ex-époux veulent conserver la maison familiale
Si le divorce est prononcé pour faute, attendez-vous à ce que le juge octroie la jouissance du bien à celui des époux qui a la garde des enfants ou à celui qui subit la faute (violence, adultère, abandon du domicile conjugal.)
En revanche, si le divorce a été prononcé à l’amiable, les deux ex-époux iront chez le notaire établir une convention d’indivision pour fixer les conditions de leur cohabitation. Autre solution : la création d’une société civile immobilière.