Vendre ses parts à un tiers peut être avantageux pour vous à plus d’un titre :
- Vous n’avez plus à rechercher d’accord avec vos coindivisaires, ni sur le prix, ni sur les modalités de paiement.
- Vous déterminez librement la valeur vénale du bien. Celle-ci servira de base au calcul de la valeur de vos parts indivises.
- La vente se déroule selon vos conditions (modalités de paiement). Les conditions que vous avez fixées s’appliquent à tous les acheteurs, aussi bien aux indivisaires qu’aux acquéreurs extérieurs.
Vos coindivisaires ont un droit de préemption sur toute vente à un tiers. Pour qu’ils puissent exercer ce droit, vous avez à les informer de votre intention de vendre. Cela se fait par un acte dit extra-judiciaire, c’est-à-dire via le commissaire de justice (anciennement huissier). À partir de la notification, vos coindivisaires disposent d’un délai d’un mois pour exercer leur droit de
Immeuble en indivision : pourquoi nous vendre vos parts ?
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Dans quelle situation opter pour la vente de ses parts indivises à un tiers ?
Il n’y a aucune contre-indication, puisque vous êtes décisionnaire de tout (prix de vente, modalités de paiement) avec cette formule. Cela dit, en pratique, il peut être difficile de trouver un acquéreur. En effet, les acquéreurs indivisaires potentiels n’ont pas toujours les fonds nécessaires. Quant aux candidats extérieurs, ils peuvent être découragés par l’idée de rejoindre une indivision qui pourrait être source de conflits.
Devrez-vous abandonner votre projet de cession pour autant ?
En devenant le nouveau propriétaire de votre bien, nous vous libérons de cette situation complexe. Contactez-nous.
Faire cesser l’indivision par la vente de l’immeuble indivis
En principe, vendre l’immeuble indivis dans son entier requiert deux tiers des droits indivis.
Concrètement, cela signifie que s’ils réunissent deux tiers des droits indivis, les cédants (les indivisaires disposés à vendre) peuvent demander au juge l’autorisation de vendre le bien (en application des articles 815-3 et suivants du Code civil.) Cela se passe donc au tribunal et plus précisément au tribunal judiciaire. Notez bien que l’on parle des deux tiers des droits et non pas de deux tiers des voix (des votants).
Le juge autorisera la vente amiable s’il considère que le refus de vendre est illégitime ou porte préjudice à l’indivision (immeuble en péril par manque d’entretien par exemple). Mais dans deux autres situations, il l’autorisera également même si vous n’avez pas deux tiers de droits de votre côté.
Ces situations sont les suivantes :
- Nécessité majeure, urgence, circonstances rendant l’indivision intenable (conflits sérieux entre indivisaires, impossibilité de gérer le bien correctement).
- Présomption d’absence, éloignement d’un indivisaire ou si l’un d’entre eux fait l’objet d’un régime de protection (tutelle, curatelle).
Si vous ne vous trouvez dans aucune des situations décrites ci-dessus, il vous reste le partage judiciaire.
Faire cesser l’indivision par le partage judiciaire
Commencez par démontrer concrètement que vous avez effectué les démarches nécessaires à l’obtention d’un partage amiable et que ces démarches ont échoué. Un procès-verbal de carence dressé par le notaire qui devait établir le projet de partage amiable peut faire office de preuve.
Après cela, vous irez saisir le tribunal judiciaire qui désignera un notaire qui établira l’acte de partage.
A partir de là, deux scénarios sont possibles :
- Soit le notaire parvient à faire aboutir le partage.
- Soit il constate l’impossibilité de mettre les parties d’accord.
Le juge, prenant en compte ces éléments, fera procéder au partage du bien ou ordonnera sa vente aux enchères (licitation judiciaire) si un partage amiable n’est pas possible.
Le produit de la vente du bien sera réparti entre les indivisaires en fonction de leurs droits dans l’indivision.
Dans quelle situation opter pour le partage judiciaire de l’immeuble indivis ?
Le partage judiciaire ne peut pas être envisagé en première intention. Vous devez d’abord tenter un partage à l’amiable. Le partage judiciaire implique de longues procédures et frais de justice. Vous devez pouvoir y faire face dans la durée. Si cette perspective vous rebute alors mieux vaut opter pour la vente de vos parts. Cette solution est la plus rapide et elle ne comprend pas d’aléa judiciaire.
La valeur de votre quote-part
Elle dépendra de la valeur marchande du bien et du pourcentage de vos droits dans l’indivision. Les éventuelles dettes affectant le bien (hypothèque, charges impayées, etc.) seront également prises en compte pour déterminer la valeur nette de la soulte.
N’hésitez pas à faire appel à un notaire ou à un expert en gestion patrimoniale pour faire valider votre évaluation.
Consultez Patrim (sur service-public.fr) pour vous faire une idée des dernières transactions ayant eu lieu dans votre secteur.
Si les relations avec vos coindivisaires sont tendues et qu’un accord sur le prix de cession semble difficile, faire appel à un expert pour évaluer le bien peut également aider à désamorcer les conflits.
Nos conseils pour la gestion, vos recours pour en sortir
Comment se retrouve-t-on propriétaire d’un immeuble en indivision ? Par des histoires de vie : héritage, donation, divorce. Par choix : à l’occasion d’une acquisition faite à plusieurs. L’indivision a ses avantages et ses inconvénients. Par nature, elle n’est pas faite pour durer, du moins lorsqu’elle n’a pas été choisie. Et même lorsqu’elle a été choisie, dans le temps, l’indivision est parfois dure à vivre.
Comment se retrouve-t-on propriétaire d’un immeuble en indivision ? Suite à un héritage lorsqu’il y a plusieurs héritiers. Suite à une donation. Suite à la dissolution de la communauté matrimoniale. En effet, sous le régime de la communauté des biens, dit régime légal, le patrimoine des époux est constitué des biens propres à chacun et des biens communs. Ces biens dits « communs » parce qu’ils ont été achetés pendant le mariage, deviennent automatiquement biens indivis après séparation.
Mais s’agissant d’un immeuble, donc d‘un investissement important, il y a de fortes probabilités pour que l’indivision résulte tout simplement d’un achat effectué à plusieurs. Sachant que l’indivision est le régime qui s’applique automatiquement dès lors qu’un bien est acheté par plusieurs acquéreurs.
Ainsi, le régime de l’indivision est souvent utilisé par les concubins, les membres d’une même famille, des amis et même, de parfaits étrangers. Les uns et les autres peuvent en effet être séduits par un régime, celui de l’indivision, avantageux à plus d’un titre :
- Aucune formalité spécifique (donc moins de frais).
- Financement facilité car plusieurs acquéreurs.
- Partage des risques (défaut de paiement des locataires le cas échéant).
Mais la mariée n’est pas si belle. Car la gestion de l’indivision sur le long terme est source de nombreux conflits.
Commençons par préciser les choses : l’indivision et la copropriété sont deux choses différentes. Mais ces deux régimes juridiques ont aussi un point commun : ils concernent tous deux la gestion collective d’un bien et se rejoignent sur certains aspects.
Ainsi, en copropriété comme en indivision les décisions se prennent au vote. Et les deux régimes imposent l’unanimité pour les décisions les plus engageantes. Exemple : la vente des parties communes pour la copropriété).
Mais indivision et copropriété diffèrent sur plusieurs points. Le plus significatif étant le mode de détention.
De fait, en copropriété, chaque copropriétaire possède un bien distinct, sa « partie privative » (un appartement, une cave par exemple), tandis que la propriété est partagée pour les parties communes du bâtiment, comme les halls, les escaliers et l’ascenseur.
Dans l’indivision, chaque indivisaire possède un droit sur l’ensemble du bien, sans que ses parts soient individualisées. Il n’y a pas de « partie privative » comme en copropriété et chaque indivisaire peut utiliser l’ensemble du bien.
Le blocage des décisions est l’un des risques majeurs de l’indivision. L’autre étant le risque de conflit avec vos coindivisaires.
Car il faut savoir que la grande majorité des décisions ou actes concernant la gestion du bien sont soumises au vote des indivisaires selon des règles de majorité spécifiques.
Ainsi, certains actes doivent être votés à l’unanimité (vente ou cession du bien par exemple). D’autres à la majorité des deux tiers (conclusion ou du renouvellement d’un bail d’habitation). Seuls les actes visant à préserver le bien peuvent être décidés par un seul indivisaire. Par exemple, vous pouvez décider seul de travaux de réfection de toiture et imposer cette décision aux autres indivisaires s’il en va de la préservation de l’immeuble.
Si vous êtes confronté à des indivisaires qui s’entendent mal, tout dialogue peut être impossible. Le risque c’est qu’aucune décision ne soit prise ou bien prise trop tard. Et que les conflits s’amplifient, rendant toute décision encore plus difficile à prendre. Bref un cercle vicieux.
Pour prévenir ces risques, il peut être utile d’établir une convention d’indivision.
Une convention d’indivision sert à fixer les règles de fonctionnement propres à l’indivision qui la met en place.
On y trouve notamment :
- La liste des biens concernés par l’indivision.
- La quote-part de chaque indivisaire dans l’indivision.
- La nomination d’un gérant le cas échéant.
- La façon dont le bien est géré : qui prend en charge les frais d’entretien, de réparation, ou les taxes par exemple.
- La liste des actes soumis à l’unanimité des droits ou aux deux tiers.
On n’établit pas de convention d’indivision si ce n’est dans le but de faire durer l’indivision. Pour une première très bonne raison. Car, sauf exception, il ne peut y avoir de partage (ou vente) d’un bien indivis régi par une convention si celle-ci est de durée déterminée. Sachant qu’une convention peut être à durée déterminée (cinq ans renouvelable) ou à durée indéterminée.
A la question « quand passer une convention d’indivision ? » la réponse est simple : avant la naissance des premiers conflits, soit, le plus tôt possible. Sachez aussi que les règles énoncées dans la convention doivent être votées à l’unanimité.
Cela dit, vous êtes peut-être dans la situation ou le maintien de l’indivision vous semble impossible. Si précisément, les conflits ont atteint un tel niveau qu’il ne vous est plus possible de continuer parce que votre patience est à bout. Ou bien si vous avez par ailleurs des projets (les études de vos enfants, une reconversion professionnelle) qui nécessitent de faire entrer de l’argent.
Sachez-le, vous avez des recours et même de nombreux recours pour faire cesser ou tout simplement quitter une indivision devenue pesante.