Des amis, des collègues ou associés, des époux mariés sous le régime de la séparation des biens, des concubins, des conjoints pacsés, des héritiers se retrouvent propriétaires ensemble, d’un bien immobilier. Ils vont devoir apprendre à gérer collectivement le bien de la même façon qu’ils en sont propriétaires : ensemble. A savoir en faisant passer l’intérêt de la communauté indivis et du bien avant les leurs. Ça marche un temps. Ça marche au début. Ça marche mieux quand l’indivision a été choisie. Moins bien lorsqu’elle a été subie, ou moins longtemps.
Conflit indivision : vendre ses parts pour retrouver sa tranquillité
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Comment sortir d’une indivision en cas de conflit ?
De manière radicale, la vente du bien ou son partage physique (impossible quand le bien est une maison ou un appartement) viendra mettre un terme à l’indivision. Sachant que dans les deux cas, il faut soit l’unanimité des indivisaires (or c’est précisément ce qui fait défaut dans une indivision conflictuelle), soit la majorité des deux tiers pour une sortie amiable. Tandis que la sortie sera judiciaire sans majorité, avec le risque que le tribunal décrète une vente aux enchères du bien. Heureusement il y a plus simple : la vente de ses seules parts.
Vous avez la possibilité de sortir de votre indivision par la vente de vos seules parts.
Les avantages de cette solution :
- Elle évite le passage en justice.
- Elle vous dispense d’obtenir l’accord de vos coindivisaires.
- Elle est aussi rapide qu’une transaction immobilière classique : entre trois et quatre mois auxquels s’ajoute le mois de préemption des coindivisaires (si vente à un tiers).
Vous pouvez vendre vos parts à vos coindivisaires mais également à un tiers extérieur à l’indivision.
Vous souhaitez quitter votre indivision successorale en vendant vos parts indivises ? Le rachat des parts indivises entre indivisaires consiste à ce qu’un ou plusieurs indivisaires rachètent les parts détenues par l’indivisaire cédant (le vendeur).
Les conditions ? Trouver un accord avec vos coindivisaires sur le principe du rachat, mais aussi sur la valeur de la quote-part et sur les modalités de paiement.
La sortie de l’indivision par la vente de vos parts à un coindivisaire sera relativement facile si les indivisaires sont d’accord sur le montant des parts à céder. Mais des litiges peuvent apparaître et compromettre votre projet. Mais rassurez-vous, rien n’est perdu pour autant car vous pourrez aussi vendre vos parts à un tiers.
Il est également possible de quitter une indivision en vendant ses droits à un tiers. Cette procédure n’est pas dénuée d’intérêt dans le cas où les coindivisaires ne souhaitent pas acquérir de nouveaux droits sur la maison ou l’appartement indivis, ou s’ils n’en ont pas les moyens.
L’avantage de cette option est que vous êtes libre de fixer le prix et les conditions, qui s’appliqueront à tous, qu’ils soient indivisaires ou non. Elle peut même vous permettre de fixer un prix de cession supérieur à celui auquel des coindivisaires moins à l’aise financièrement auraient pu consentir.
Notez que vos coindivisaires sont prioritaires sur le tiers extérieur pour l’achat de vos parts. Pour qu’ils puissent exercer ce droit, vous devrez faire connaître votre intention de vendre à vos coindivisaires par notification d’huissier. Une fois notifiés, vos coindivisaires ont un mois pour se prononcer.
Sortez de l’indivision sans créer de conflit supplémentaire avec les autres membres de l’indivision. Contactez-nous.
Comment évaluer sa quote-part indivise ?
Bien évaluer la valeur de sa quote-part suppose une bonne connaissance du marché de l’immobilier sur votre secteur.
En effet, la valeur de votre quote-part est fonction tout d’abord de la valeur du bien indivis sur son marché. Vous devez évaluer cette valeur en prenant connaissance des transactions récentes intervenues sur le secteur géographique du bien indivis. L’outil Patrim disponible sur le site gouvernemental service-public.fr peut vous y aider. Ensuite vous devrez prendre en compte les éventuelles dettes affectant le bien (hypothèque, charges impayées…) Enfin vous appliquerez le pourcentage du bien dont vous avez hérité à la valeur du bien précédemment définie.
Par exemple, si vous détenez 30 % d’un bien indivis estimé à 210 000 €, votre quote-part vaudra : 210 000 x 0,3 = 63 000 €.
Si vous décidez de vendre votre quote-part, que ce soit à un coindivisaire ou à un tiers extérieur, vous devez impérativement disposer d’une évaluation fiable de sa valeur. Si la part est surestimée, vous ne trouverez pas d’acheteur. Si elle est sous-estimée, vous perdrez de l’argent. Or, le risque de sous-évaluer vos parts pour vendre au plus vite est réel. Nous avons conscience de cela c’est pourquoi nous ne pouvons que vous conseiller de faire appel à un expert qui procédera à une évaluation objective.
Cela dit, il n’est pas facile de trouver un candidat à l’achat de parts indivises. Premièrement parce que les acquéreurs indivisaires potentiels n’ont pas toujours les fonds nécessaires. Deuxièmement parce que les acheteurs extérieurs peuvent être découragés par l’idée de rejoindre une indivision à haut risque de conflit.
Vers qui vous tourner alors ? Vers un investisseur privé spécialisé dans le rachat de parts indivises.
Contactez nos équipes d’experts pour évaluer votre situation et vous apporter des conseils personnalisés.
Les conflits familiaux dans l’indivision
Les conflits familiaux dans l’indivision sont particulièrement douloureux. Et malheureusement, ils sont fréquents. Comme si le cadre familial était le moins propice à une indivision sereine. D’une certaine manière c’est le cas. Nous avons vu à quel point les sources de désaccords entre indivisaires sont nombreuses. Imaginez maintenant que l’affect et l’émotion, mais aussi des rancœurs anciennes qui hélas sont le propre des familles, viennent s’inviter dans les discussions.
Quelques situations connues
Un héritage, une fratrie, une maison de famille. Les aînés portent cette maison dans leur cœur : longs séjours d’été, souvenirs forts, lien affectif intense, irraisonné. Le cadet n’a pas les mêmes souvenirs. Il veut vendre et convertir son héritage en espèces sonnantes et trébuchantes. Refus des aînés, vendre serait déloyal, mémoire familiale… Le désaccord n’est pas patrimonial. Il a sa source dans un affect puissant. Un cas classique en situation d’héritage familial.
Leurs deux parents sont décédés. Ils sont trois enfants, dont l’un vivait à proximité du couple parental. Il a en toute logique pris soin de ses parents, donné de son temps et pris en charge également l’entretien régulier de leur maison : réparations, jardinage… Ses frères et sœurs, éloignés, ont contribué financièrement et de manière moins significative. « La maison sera vendue », décident-ils à trois. Mais celui qui a assumé une plus grande charge d’entretien estime qu’il devrait recevoir une part plus importante du produit de la vente. Conflits sur la répartition de la plus-value.
Une fratrie nue-propriétaire en indivision. Un parent usufruitier occupe le bien, l’autre est décédé. Les enfants veulent vendre la pleine propriété du bien (usufruit et nue-propriété). Son occupant comme c’est son droit s’y oppose. Le bien n’est pas vendu mais entre le parent et les enfants, existe désormais un désaccord profond. Frustration et ressentiment d’un côté. Crainte pour l’avenir de l’autre.
Autant de cas parmi d’autres qui ruineront – à jamais parfois – les relations entre des proches. Les indivisions familiales issues d’héritage, dans lesquelles sentiments et intérêts pécuniers s’opposent, portent en elles les germes de la discorde. Que viendront aggraver des conflits anciens, des rancunes tenaces.
Bien souvent, il n’y aura comme échappatoire que la sortie de l’indivision.
Comment résoudre une indivision familiale conflictuelle
Avant de décider d’en sortir, il peut être intéressant de tenter de réguler l’indivision par la signature d’une convention d’indivision avec nomination d’un tiers (mandataire) en charge de l’administration du bien indivis.
Une convention d’indivision sert à fixer les règles de fonctionnement propres à l’indivision qui la met en place.
On y trouve notamment :
- La liste des biens concernés par l’indivision.
- La quote-part de chaque indivisaire dans l’indivision.
- La nomination d’un gérant le cas échéant.
- La façon dont le bien est géré : qui prend en charge les frais d’entretien, de réparation, ou les taxes par exemple.
- La liste des actes soumis à l’unanimité des droits ou à la majorité des deux tiers.
On n’établit pas de convention d’indivision si ce n’est dans le but de faire durer l’indivision. Pour une première très bonne raison. Sachez que – sauf exception – il ne peut y avoir de partage (ou vente) d’un bien indivis régi par une convention si celle-ci est de durée déterminée (cinq ans renouvelables sur décision expresse et unanime des indivisaires).
Mieux vaut donc opter pour une convention à durée indéterminée pour conserver le droit de vendre ou de partager le bien à tout moment.
Quelques situations de désaccords concernant la gestion du bien en indivision
Ci-dessous quelques situations qui classiquement sont source de désaccords entre indivisaires.
Certains indivisaires estiment souhaitable d’embellir et de rénover régulièrement le bien. Vous n’êtes pas d’accord : le bien n’est pas en péril, pour vous il s’agit donc de dépenses inutiles et vous avez mieux à faire avec votre argent. Si de mois en mois, la discussion revient sur le tapis, le désaccord peut se transformer en franche hostilité.
Plus le coût des travaux nécessaires à l’entretien et/ou à la préservation d’un bien est élevé, plus les discussions entre indivisaires peuvent tourner à l’affrontement quant à la nécessité de les engager. Face à la perspective de telles dépenses, certains indivisaires seront tentés de vendre le bien, quand d’autres s’y refuseront.
Des indivisaires veulent rentabiliser le bien par sa mise en location. Certains sont hésitants ou plutôt contre : « Le bien risque de se dégrader » ou « Pas envie de gérer des locataires ». D’autres s’y opposent franchement : « Pas question d’avoir des locataires, je veux pouvoir occuper le bien » ou « Pas question de louer la maison de famille à des inconnus, trop de souvenirs… »
Autre situation : le bien indivis génère des revenus. Bien mis en location, exploitation agricole… Question : Comment sont employés les produits générés par le bien ? Réinvestis en totalité dans le bien pour des amélioration diverses et variées ? Réinvestis en partie mais placés pour le reste en vue de dépenses futures ? Partagés entre indivisaires ?
Par gestion quotidienne entendre administratif du bien : règlement des factures, gestion des locataires, relations avec le syndic de copropriété le cas échéant, relations avec la banque…
Si certains indivisaires estiment qu’ils ont plus de responsabilités que d’autres, sans contrepartie valable à leur surinvestissement, cela peut créer des tensions.
Une indivision conventionnelle est soit à durée limitée (cinq ans renouvelables) soit à durée illimitée. Une indivision successorale ou matrimoniale cesse avec le partage (ou avec la vente du bien objet de l’indivision). Alors question : on arrête ou on continue ? D’un côté de la question : les indivisaires candidats à la sortie. De l’autre : ceux enclins à maintenir l’indivision, préférant attendre de meilleures conditions de marché pour vendre le bien par exemple.
Voici une situation fréquemment rencontrée dans les indivisions successorales : une fratrie a hérité d’une propriété et décide de procéder au partage. Celui-ci met fin à l’indivision. Chacun va alors disposer de droits privatifs sur une partie du bien en lieu et place d’un droit collectif sur sa totalité. Sauf qu’un partage est parfois à haut risque. Comment composer les lots de manière équitable ? Comment décider de l’attribution de telle partie ou telle partie du bien revendiquée par tous ?
Voilà la situation : certains veulent vendre, pour obtenir leur part suite à un héritage. D’autres pas. Une situation particulièrement difficile à vivre en particulier pour les indivisaires attachés émotionnellement au bien maison de famille par exemple. Sachez que ce genre de situation peut conduire la communauté indivisaire à se déchirer devant les tribunaux dès lors que la partie vendeuse aura réuni deux tiers des droits.
En devenant le nouveau propriétaire de votre bien, nous vous libérons de cette situation complexe. Contactez-nous.
Aux origines des difficultés
Certains contextes sont plus propices que d’autres à la survenance des difficultés ou des conflits dans l’indivision. Certains sont liés à la nature du bien, d’autres aux origines de l’indivision et d’autres aux indivisaires eux-mêmes. Nous les passons en revue pour vous aider à y voir clair.
Plus le coût des travaux nécessaires à l’entretien et/ou à la préservation d’un bien est élevé, plus les discussions entre indivisaires peuvent tourner à l’affrontement quant à nécessité de les engager. Face à la perspective de telles dépenses, certains indivisaires seront tentés de vendre le bien, quand d’autres s’y refuseront. Une situation qui caractérise les biens d’importance (immeubles en indivision) ou anciens.
Il y a des biens avec lesquels on entretient un lien particulier, un lien affectif. Une situation caractéristique des maisons de famille, des maisons de vacances, reçues en héritage. Or trop d’affect rend plus compliquée la prise de décision rationnelle.
Il y des indivisions voulues, provoquées et d’autres pas. Une indivision non choisie, de type successoral, peut vite être vécue sur le mode de la contrainte.
Les indivisaires eux-mêmes n’ont pas toujours les mêmes envies pour le bien : l’occuper, le vendre, le louer … Autant d’usages possibles sur lesquels il faut se mettre d’accord. Sans compter qu’indivision implique sens du collectif or on ne « joue » pas tous collectif. Le collectif à trois, voire à plus, suppose une organisation, une envie commune d’avancer, des envies communes tout court.
Reste aussi la question des revenus des uns et des autres. Les plus à l’aise seront plus enclins à voter des travaux d’embellissement ou d’entretien. Les moins « fortunés », un peu moins …
Le bien indivis est géré collectivement
La gestion sous indivision est d’ordre démocratique avec des décisions et des actes, soumis au vote des indivisaires qui de fait sont appelés à voter un peu pour tout. Une opportunité de louer le bien se présente : on vote. Il s’agit de renouveler un bail : on vote. Des rafraichissements seraient à prévoir : on vote. Une extension est voulue par certains : on vote. Il faudrait vendre quelques meubles indivis pour régler les charges : on vote. Donner à l’un ou plusieurs des indivisaires (ou à un tiers) un mandat général d’administration : on vote. Vendre le bien : on vote. Etc. etc.
Il n’y a guère que les actes dits de conservation ou conservatoires qui échappent au vote. Entendre par acte conservatoire tous ceux qui sont susceptibles de soustraire le bien indivis à un péril, qu’il soit urgent ou pas de les accomplir. En effet, ces mesures-là peuvent être accomplies à l’initiative d’un seul des indivisaires (cf. article 815-2 du Code civil).
Les autres actes obéissent soit à un principe d’unanimité, soit à un principe de majorité des droits indivis (à ne pas confondre avec majorité des voix, autrement dit des votants). Ces dispositions s’appliquent depuis 2006 (Loi n° 2006-728 du 23 juin 2006).
La règle de l’unanimité est applicable aux actes les plus « graves » : vente, donation ou hypothèque.
La règle de la majorité, aux deux tiers des droits, est applicable pour toutes les décisions relevant de l’exploitation normale du bien (article 815-3 du Code civil). Au titre de ces actes dits d’administration on trouve les travaux d’entretien nécessaires, les réparations usuelles ou les améliorations utiles, comme la rénovation d’un immeuble pour en maintenir la valeur. Il ne peut s’agir en aucun cas d’actes exposant le patrimoine à des pertes importantes, modifiant sa valeur ou transformant significativement sa nature ou son usage. Ainsi, deux tiers des droits indivis ne pourront pas convertir un immeuble résidentiel en local commercial.
Qui paye quoi en indivision ?
Certains actes générant frais et dépenses, il faudra les financer. Idem pour les charges (taxes foncières, assurances, frais de gestion, charges de copropriété si copro il y a). Dans le cadre d’une indivision, les charges et les dépenses liées à la gestion du bien commun sont partagées entre indivisaires. Tous y contribuent et financent les décisions prises par la communauté, y compris ceux qui se sont opposés au dites décisions au moment du vote.
Des aménagements peuvent être adoptés au cas par cas ou consignés dans un document de gestion spécifique appelé convention d’indivision (voir « Comment résoudre une indivision familiale conflictuelle »). Mais, sauf disposition contraire mentionnée à la convention d’indivision – quand convention il y a – la règle est la suivante : ceux qui ont le plus de parts dans l’indivision payent proportionnellement plus que ceux qui ont moins de parts. Par exemple, si un indivisaire détient 50 % des parts, il payera 50 % des charges. Celui qui en détient 25 %, paiera 25 % des charges etc. etc.
A présent que sont rappelés les principes de gestion et de financement des dépenses d’un bien indivis, chacun comprendra qu’à l’origine des conflits on trouve :
- Des désaccords plus ou moins marqués concernant la gestion du bien.
- Des désaccords, voire des incompatibilités entre indivisaires, générés par l’indivision.
- Des désaccords, voire des incompatibilités entre indivisaires antérieures à l’indivision.
La nature du bien (immeuble, appartement, maison), l’origine de l’indivision (matrimoniale, successorale, conventionnelle) viendront ou pas renforcer ces dissensions.