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Bien en indivision : pourquoi nous vendre vos parts ?
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Bien en indivision : partage, vente ou rachat de parts ?
Le régime de l’indivision est par nature instable puisque sauf convention, les indivisaires peuvent en sortir à tout moment. « Nul ne peut être contraint à rester dans l’indivision » (article 815 du Code civil). Vous pouvez exercer ce droit sans avoir à vous justifier.
Comment faire cesser l’indivision ?
Par le partage tout d’abord : chaque indivisaire reçoit une part correspondant à ses droits et l’indivision s’éteint. Mais si le partage de meubles n’est pas un problème, celui d’une maison de famille devenue bien indivis par héritage est une autre histoire.
Pour mettre fin à l’indivision, il faudra alors vendre le bien. Et si un seul coindivisaire s’oppose sur la vente, il faudra passer par la case justice.
A défaut, il vous reste deux voies possibles. Soit vous restez et devenez seul maître à bord par le rachat des parts de vos coindivisaires. Soit c’est vous qui vendez vos parts et vous quittez le navire.
En devenant le nouveau propriétaire de votre bien, nous vous libérons de cette situation complexe. Contactez-nous.
Comment racheter les parts d’un bien en indivision ?
L’opération qui consiste à racheter les quotes-parts de ses coindivisaires est une licitation non judiciaire. Elle est assimilée à un partage sauf que la contrepartie des quotes-parts acquises est de l’argent. En pratique, il vous faudra calculer la valeur des parts. Le recours à un expert immobilier pour évaluer la valeur du bien est plus que conseillé. Après quoi, il sera procédé au bilan comptable de l’indivision : Qui a trop payé (les charges, taxes), pas assez, qui doit de l’argent à qui, il faut redistribuer les excédents de trésorerie le cas échéant …
Votre acquisition sera finalisée devant notaire.
Sortir de l’indivision par la vente de ses parts
Pas les moyens d’acheter ? Pas d’intérêt particulier pour le bien ? Besoin d’argent ? Alors le mieux pour vous, pour sortir de l’indivision, c’est tout simplement de vendre vos parts indivises. Si vos coindivisaires sont acheteurs, à vos conditions, le bien restera en « famille ». Mais la bonne nouvelle, c’est que vous pouvez tout à fait vendre à une personne extérieure à l’indivision.
L’indivision étant par principe un cadre fermé, vos coindivisaires sont prioritaires pour l’achat de vos parts. Leur droit de préemption a une durée d’un mois, à exercer après réception d’une notification par huissier de votre intention de vendre. Une fois ce délai écoulé, vous êtes libre de vendre à toute autre personne de votre choix.
Pour comprendre ce que signifie concrètement le fait d’être en indivision sur un bien, il faut d’abord comprendre ce qu’est l’indivision. Elle est une situation juridique dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d’un même bien dit bien indivis.
Sortez de l’indivision sans créer de conflit supplémentaire avec les autres membres de l’indivision. Contactez-nous.
Qu’est-ce qu’un bien en indivision ?
Pour comprendre ce que signifie concrètement le fait d’être en indivision sur un bien, il faut d’abord comprendre ce qu’est l’indivision. Elle est une situation juridique dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d’un même bien dit bien indivis.
Les propriétaires en indivision sont appelés indivisaires. Chaque indivisaire possède des droits de même nature sur le bien, acquis de différentes manières. L’indivision fait l’objet d’un droit absolu : celui de pouvoir en sortir. Comment, dans quelles conditions ? Suivez le guide.
L’indivision d’origine successorale est la plus fréquente. Si vous êtes héritier d’un bien et que d’autres personnes héritent du même bien, alors vous êtes effectivement en indivision sur le bien. Mais l’on peut aussi se trouver en indivision en dehors de tout contexte de succession.
L’indivision matrimoniale est la règle pour les couples mariés sous le régime de la séparation des biens : tous leurs biens sont considérés indivis, sauf preuve du contraire.
En revanche, il n’y pas indivision chez les époux mariés sous le régime légal (communauté des biens acquis après l’union) … tant qu’ils sont ensemble. Car s’ils se séparent, leurs biens deviendront indivis : c’est l’indivision post-communautaire.
L’indivision peut aussi être volontaire et résulter de la volonté de plusieurs personnes de mettre leurs biens en indivision suite une acquisition. Exemple : les concubins auront intérêt à acheter leur maison principale en indivision. Sauf disposition contraire, ils seront tous deux propriétaires indivis du logement dans les proportions mentionnées à l’acte d’acquisition.
Le principal risque lié à l’indivision est une mésentente entre indivisaires entraînant des situations de blocage, dépréciation du bien… L’autre risque est celui d’entrer en conflit avec ses coindivisaires.
Pour qu’une indivision se passe bien, il faut que les coindivisaires s’entendent sur sa gestion. Voici l’essentiel des règles de gestion de l’indivision encadrant la prise de décision.
- Les décisions que vous pourrez prendre seul sont celles qui permettent de préserver le bien (réfection de toiture par exemple, souscription d’un contrat d’assurance incendie …)
- Pour vendre le bien, le céder à titre gratuit, conclure un bail spécial, vous aurez besoin de l’unanimité de vos coindivisaires.
- Pour les autres décisions (conclusion d’un bail ordinaire, vente des meubles pour régler les charges ou les dettes de l’indivision…) il faut la majorité des deux tiers des voix indivis. Celles-ci peuvent être réunies entre une ou plusieurs mains.
Un indivisaire peut détenir à lui seul les deux tiers des droits sur le bien indivis. Son point de vue sera prépondérant dans les décisions. A l’inverse, l’indivisaire minoritaire aura du mal à faire valoir les siens.
Mais l’un comme devront contribuer au paiement des dettes, des charges et des taxes de l’indivision. Le montant de leur participation sera fonction de leur quote-part dans l’indivision.
Quand une indivision est faite pour durer, il est conseillé qu’une convention soit établie. Ce document obligatoirement écrit et fait devant notaire s’apparente à un contrat entre les indivisaires. Vu sa portée, il devra faire l’objet de l’accord de tous.
La convention d’indivision sert à fixer les règles de fonctionnement de l’indivision et à préciser les droits de chacun. Elle peut aussi déboucher sur la désignation d’un mandataire. De manière générale, elle va permettre d’éviter les situations de blocage en cas de désaccord.
Une convention à durée de vie limitée dure cinq ans. Elle peut être renouvelée. Sous convention à durée de vie limitée, le partage de l’indivision, en principe est impossible.
Dans sa version illimitée, cette dernière contrainte n’existe pas. Et le partage pourra être provoqué à tout moment, « pourvu que ce ne soit pas de mauvaise foi ou à contretemps », précisent les textes de loi.