Lorsque l’indivision est subie, ce qu’elle est lorsqu’elle a pour origine une succession, de vives tensions peuvent apparaître. C’est ce que vous vivez et vous voulez que cela cesse ? L’indivision successorale : comment en sortir ? Par le partage, la vente du bien, la vente de ses parts ? Serez-vous prêt à aller en justice pour arriver à vos fins ? Et si non, comment l’éviter ? On vous dit l’essentiel à savoir.
Indivision succession : pourquoi nous vendre vos parts ?
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Quels sont les inconvénients de l’indivision ?
L’indivision peut fonctionner tant que tous les coindivisaires sont d’accord, mais ce régime n’est pas sans inconvénient car il limite fortement la liberté de chacun.
Toutes les décisions importantes (vente, usage) doivent être prises aux deux tiers des voix indivis voire à l’unanimité. Cela peut rapidement devenir un problème lorsque les intérêts des propriétaires divergent. Par exemple, des conflits peuvent apparaître sur la manière d’utiliser le bien, sur les investissements nécessaires pour son entretien ou sa valorisation, voire même sur la gestion quotidienne. Or, sans compromis, il y a risque de blocage. Le bien peut en souffrir et à terme se déprécier.
Les décisions collectives seront encore plus compliquées si les revenus des uns et des autres sont très différents.
Plutôt que d’en arriver là, certains indivisaires font le choix de quitter l’indivision. Or rappelons ceci : tout héritier a le droit de sortir de l’indivision quand il le souhaite.
Les seules restrictions à ce droit sont :
- L’existence d’une convention d’indivision à durée déterminée.
- L’octroi par la justice d’un sursis au partage à l’un des héritiers.
Votre décision est prise et vous voulez quitter l’indivision ? Comment allez-vous procéder ? C’est ce que nous allons voir maintenant.
Sortez de l’indivision sans créer de conflit supplémentaire avec les autres membres de l’indivision. Contactez-nous.
La fin de l’indivision par le partage judiciaire
Sur la base du principe légal défendu à l’article 815 du Code Civil : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision (…) » la sortie de l’indivision par le partage judiciaire est toujours possible.
Comment procéder ?
La première chose est de démontrer concrètement que vous avez fait tout votre possible pour obtenir un partage amiable, mais que vos démarches ont échoué. Par exemple, vous pouvez produire à cette fin un procès-verbal de carence dressé par le notaire qui devait établir le projet de partage amiable.
Après cela, il vous faudra saisir le tribunal judiciaire. Celui-ci désignera un notaire chargé d’établir l’acte de partage.
A partir de là, deux scénarios sont possibles :
- Scenario 1 : le notaire parvient à faire aboutir le partage.
- Scenario 2 : le notaire constate l’impossibilité de mettre les parties d’accord.
Le juge, prenant en compte ces éléments, fera soit procéder au partage, soit, il ordonnera la vente aux enchères (licitation judiciaire) du bien indivis.
Une fois la vente conclue, les héritiers se partageront le prix obtenu, au prorata de leurs parts respectives.
La vente de votre quote-part
On le comprend, obtenir la vente du bien sans volonté partagée des autres indivisaires est une affaire longue et coûteuse. Plutôt que de recourir à cette solution, vous avez la possibilité de sortir de votre indivision successorale par la vente de vos seules parts.
Les avantages de cette solution :
- Elle évite le passage en justice.
- Elle vous dispense d’obtenir l’accord de vos coindivisaires.
- Elle est aussi rapide qu’une transaction immobilière classique : entre trois et quatre mois auxquels s’ajoute le mois de préemption des coindivisaires (si vente à un tiers).
Vous pouvez vendre vos parts à vos coindivisaires mais également à un tiers extérieur à l’indivision.
Contactez nos équipes d’experts pour évaluer votre situation et vous apporter des conseils personnalisés.
Sortir de l’indivision successorale par le rachat de vos parts par vos coindivisaires
Vous souhaitez quitter votre indivision successorale en vendant vos parts indivises ? Le rachat des parts indivises entre indivisaires consiste à ce qu’un ou plusieurs indivisaires rachètent les parts détenues par l’indivisaire cédant (le vendeur).
Les conditions ? Trouver un accord avec vos coindivisaires sur le principe du rachat, mais aussi sur la valeur de la quote-part et sur les modalités de paiement.
La sortie de l’indivision par la vente de vos parts à un autre héritier sera relativement facile si les indivisaires sont d’accord sur le montant des parts à céder. Mais des litiges peuvent apparaître et compromettre votre projet. Mais rassurez-vous, rien n’est perdu pour autant car vous pouvez aussi vendre vos parts à un tiers.
Quitter une indivision successorale par la vente de vos droits à un tiers
Il est également possible de quitter une indivision en vendant ses droits à un tiers. Cette procédure n’est pas dénuée d’intérêt dans le cas où les coindivisaires ne souhaitent pas acquérir de nouveaux droits sur la maison ou l’appartement indivis, ou s’ils n’en ont pas les moyens.
L’avantage de cette option est que vous êtes libre de fixer le prix et les conditions, qui s’appliqueront à tous, qu’ils soient indivisaires ou non. Elle peut même vous permettre de fixer un prix de cession supérieur à celui auquel des coindivisaires moins à l’aise financièrement auraient pu consentir.
Notez que vos coindivisaires sont prioritaires sur le tiers extérieur pour l’achat de vos parts. Pour qu’ils puissent exercer ce droit, vous devrez faire connaître votre intention de vendre à vos coindivisaires par notification d’huissier. Une fois notifiés, vos coindivisaires ont un mois pour se prononcer.
En devenant le nouveau propriétaire de votre bien, nous vous libérons de cette situation complexe. Contactez-nous.
Comment évaluer sa quote-part indivise ?
Bien évaluer la valeur de sa quote-part suppose une bonne connaissance du marché de l’immobilier sur votre secteur.
En effet, la valeur de votre quote-part est fonction tout d’abord de la valeur du bien indivis sur son marché. Vous devez évaluer cette valeur en prenant connaissance des transactions récentes intervenues sur le secteur géographique du bien indivis. L’outil Patrim disponible sur le site gouvernemental service-public. Fr peut vous y aider.
Ensuite vous devrez prendre en compte les éventuelles dettes affectant le bien (hypothèque, charges impayées…)
Enfin vous appliquerez le pourcentage du bien dont vous avez hérité à la valeur du bien précédemment définie.
Par exemple, si vous détenez 30 % d’un bien indivis estimé à 210 000 €, votre quote-part vaudra : 210 000 x 0,3 = 63 000 €.
Si vous décidez de vendre votre quote-part, que ce soit à un coindivisaire ou à un tiers extérieur, vous devez impérativement disposer d’une évaluation fiable de sa valeur. Si la part est surestimée, vous ne trouverez pas d’acheteur. Si elle est sous-estimée, vous perdrez de l’argent. Or, le risque de sous-évaluer vos parts pour vendre au plus vite est réel. Nous avons conscience de cela c’est pourquoi nous ne pouvons que vous conseiller de faire appel à un expert qui procédera à une évaluation objective.
Cela dit, il n’est pas facile de trouver un candidat à l’achat de parts indivises. Premièrement parce que les acquéreurs indivisaires potentiels n’ont toujours les fonds nécessaires. Deuxièmement parce que les acheteurs extérieurs peuvent être découragés par l’idée de rejoindre une indivision à haut risque de conflit.
Vers qui vous tourner alors ? Vers un investisseur privé spécialisé dans le rachat de parts indivises.
Comment faire cesser l’indivision successorale
Si vous vous intéressez à l’indivision vous avez déjà certainement lu cette phrase : « L’indivision cesse avec le partage. » Qu’est-ce que cela signifie ? En quoi le partage consiste-t-il ?
Le partage consiste à attribuer une part des biens à chaque héritier pour une valeur égale à celle de ses droits dans l’indivision. Si par exemple, vous avez hérité de 30 % des droits sur un bien, le partage doit vous permettre de devenir propriétaire à part entière d’un lot équivalent à 30 % de la valeur du bien.
Sur le papier c’est simple, ça l’est en tous cas si tous les héritiers sont d’accord pour procéder au partage.
Pour commencer, les héritiers composent des lots correspondant aux droits de chacun d’entre eux dans la succession.
Les lots sont ensuite répartis entre les héritiers : soit par accord commun soit par tirage au sort.
Si pour reprendre notre exemple précédent, votre lot n’atteint pas 30 % de la valeur globale des biens partagés, il y a compensation financière (appelée soulte) de la part du ou des indivisaires trop bien alloti (s).
Le partage amiable doit obligatoirement emporter l’accord de tous les indivisaires. Dans le cas contraire, le partage peut être fait en justice. Le tribunal compétent est le tribunal judiciaire relevant du dernier domicile du défunt.
Si la procédure est simple, le juge peut ordonner le partage ou la vente par licitation qui n’est ni plus ni moins qu’une vente aux enchères. Le produit de la vente est alors réparti entre coindivisaires au-prorata toujours de leur part d’héritage.
Si la procédure est complexe, le juge désignera un notaire pour procéder aux opérations de partage.
Cela dit, certains biens ne peuvent pas faire l’objet d’un partage physique. Autant il est possible de partager des meubles en plusieurs lots, autant on voir mal comment partager un appartement ou une maison de famille.
Si vous êtes dans ce cas de figure, c’est à dire héritier en indivision d’un bien immobilier unique, vous devrez envisager d’autre solutions que le partage du bien. Heureusement ces solutions existent : de la plus aléatoire (la vente du bien dans son entier), à la plus simple (la vente de vos parts indivises à un tiers).
Pourquoi écrivons-vous que la vente du bien en son entier est la plus aléatoire ? C’est parce qu’il s’agit d’un acte dit de disposition et que les actes de disposition ne peuvent être mis en œuvre sans une majorité des deux tiers. En principe du moins car il existe des exceptions à la règle.
Si donc, vous réunissez deux tiers des droits indivis, les cédants (les indivisaires disposés à vendre) dont vous faites partie peuvent demander au juge l’autorisation de vendre le bien (en application des articles 815-3 et suivants du Code civil.) Cela se passe au tribunal et plus précisément au tribunal judiciaire. Notez bien que l’on parle des deux tiers des droits et non pas de deux tiers des voix (des votants).
S’il considère que le refus de vendre est illégitime, le juge autorisera la vente amiable. De même s’il s’avère que le refus de vendre porte préjudice à l’indivision (immeuble en péril par manque d’entretien par exemple).
Et si vous n’avez pas la majorité des deux tiers avec vous ? Le juge autorisera quand même la vente dans les deux cas suivants :
- Nécessité majeure, urgence, circonstances rendant l’indivision intenable (conflits sérieux entre indivisaires, impossibilité de gérer le bien correctement).
- Présomption d’absence, éloignement d’un indivisaire ou si l’un d’entre eux fait l’objet d’un régime de protection (tutelle, curatelle).